中小房地产企业财务论文

2022-05-08

今天小编为大家精心挑选了关于《中小房地产企业财务论文(精选3篇)》,欢迎阅读,希望大家能够喜欢。摘要:房地产行业搭乘我国经济高速发展的顺风车,抓住了机遇,获得了巨大的发展,成就了很多房地产企业。近几十年,房地产企业为我国经济发展、产业结构调整、解决就业问题等做出了很大的贡献。但是,房地产行业产能过剩,库存居高不下,空城鬼城不断地增加,给房地产企业带来了严峻的挑战,尤其是财务问题很突出。

中小房地产企业财务论文 篇1:

探讨如何加强中小房地产企业的财务内控管理制度

【摘要】中国经济进行新常态,国家宏观政策与地方政府先后出台针对房地产行业管制措施,中小房地产企业要想实现发展、突破困境,必须完善企业财务内控管理制度,向管理要效益。本文由实务角度全面分析了中小房地产企业财务内控管理过程中普遍存在的突出问题,并在此基础上针对性的提出应对措施,探讨如何构建良好的财务内控模式。

【关键词】房地产 财务内控 内控制度

一、中小房企实行财务内控制度对企业管理的意义

房地产行业经过十多年的快速发展已在我国经济中占有十分重要的地位。房地产行业其主要特点是资金高投入、项目开发周期长、利润高、风险大,是典型的政策导向型行业。目前在国家宏观政策与各级政府先后出台一系列管制措施,各地因城施策,限购、银行信贷新政接踵而来,部分城市已开始执行限售政策、加大租赁用地供应及租、售同权相关概念的提出,另外房地产税也呼之欲出。可见在未来几年的调控政策和市场走势,都将紧紧围绕“房住不炒”来展开。以上都将导致中小型房企项目销售去化周期拉长、不确定性因素增多,项目投资风险加大。在品牌大型房企加快全国战略布局的情况下,中小房企的生存和发展状态不容乐观。中小房企要想突破现有困境,必须向管理要效益,完善的企业内控管理可以为企业降低运营风险、降低成本费用、实现经营目标提供保障。在经济新常态下不断的完善与加强财务内控管理制度建设也是企业发展的必然趋势之一。

二、目前中小房企在执行财务内控管理制度方面普遍存在的突出问题

(一)财务内控管理制度不完善

完善的财务内控管理制度可以为企业的资产安全和完整提供保护、能确保会计信息的真实、正确、还能使各部门实现有效的运转,拥有非常强大的作用。目前多数中小房企的财务内控制度尚不健全,或者是建立了财务内部控制制度,但是由于各方面的原因没有能有效的发挥出作用,还有权责划分不清晰、不明确,缺乏岗位职责,导致企业在采购、施工、合同签订、款项支付、资产保管等方面内控得不到真正的执行,也只是流于形式。制度的不健全、不完善,会使企业面临很大的经营风险,会频繁出现差错、舞弊现象。财务管理会涉及企业经营活动的方方面面,监督对象多且复杂,如制度缺乏有效的监督或监督流于形式,资金活动管控不严,可能会出现会计信息失真和缺乏可靠性,导致企业资产流失、资金被挪用、侵占或遭受欺诈等问题,最终导致企业战略目标无法达成。

(二)财务人员管理水平不足

由于房地产企业的发展时间还太短,相关行业财务内部控制管理的可借鉴资料或研究成果不多,企业对财务人员的后期培训、提升专业能力重视不足,同时财务管理人员的内控管理及风险意识的欠缺都会对企业内控制度的制定、实施产生负面影响,甚至会给企业带来无法弥补的损失。

(三)投融资过程中财务内控机制失灵

目前大多数中小房企缺乏清晰的项目投资规划,在企业进行项目投资决策时财务内部控制机制失灵,对项目投资目标、规模、方式、资金来源、风险与收益等没有进行客观的分析决策而是迎合主要领导投资意见,没有形成真实的项目可行性研究报告,可能导致投资决策失误。另外,企业在筹资过程中制定的筹资方案没有结合全面预算等相关资金安排拟定出适合的方案,出现企业融资过早或过迟、更有甚者筹资失败的情况时有发生,如过早融资将导致企業承担过多的财务费用,吞没企业利润;如过迟或融资失败则会严重影响企业的正常运营。中小房企还普遍存在筹资渠道单一的情况,出现资金缺口时只能向银行申请贷款,会使企业资产负债率结构不合理可能导致企业债务负担过重,如销售回款不畅则按时偿还债务风险加大最终可能使企业运营举步为艰。

(四)资金运营与调度方面水平急待提高

中小房企普遍存在资金运营、调度环节财务内控管理缺失的问题。因项目单一、规模不大或其他各种各样原因,产生企业在办理现金、银行存款业务及印章、票据保管方面不能做到不相融岗位相分离,常常由一人办理所有业务;资金收取、支付环节审批受权不当、监督不到位产生资金体外循环情况及提前付款、超合同规定付款的现象经常发生。在资金调度管理时,控制措施欠缺。全面预算管理执行不力,缺乏财务内控管理,不能统筹协调内部各部门的资金需求,前期、销售、工程、采购、行政等环节没有形成有机整体,资金运营水平不高,存在款应收不尽收,财务可用资金短缺,应付款项不能支付,严重影响项目开发进度及企业形象。

三、中小房企财务内控管理制度改进方案或措施

(一)强化企业财务内控管理思维

企业财务管理人员要向管理型会计转变,深入学习企业内部控制管理的相关知识、理念。强化房地产企业财务内控管理,建立起完善的财务内控制度并结合企业现有管理制度,对企业的业务流程进行优化改进,同步提高企业运营效率和内控管理的效率,使企业降低相关成本,有利于帮助企业在竞争激烈的环境中实现稳步发展。同时为面对“灰犀牛”、“黑天鹅”问题房地产企业还要全面增强员工的风险意识,提高财务内控管的意识与能力,降低不必要损失。

(二)建立健全、全面落实企业财务内控制度

中小房企要根据各自的战略目标、发展战略、发展阶段等实际情况建立起不同的财务内部控制制度,在设计财务内控制度过程中要从企业的发展目标出发和自身的所处的发展阶段出发,这样建立的财务内控体系才能适合企业不同阶段的需求,使企业的财务内控与企业的发展战略、发展目标、发展阶段相统一,企业才能更好的实现企业战略。房地产企业建立财务内控管理制度是一个系统工程,中小房企在建立财务内控体系时可以参照国家层面制定的企业内部控制基本规范及相关的应用指引、评价指引等资料,并按照内部控制的五项目标、五项原则、五项要素建立起适合中小房企自身的企业层面、业务层面的财务内控制度。只有建立并深入有效的执行财务内控制度,完善相关组织机构,企业运营管理的合法合规、资产的安全有效运转、财务报告及相关信息数据的真实完整才能得到合理保证,才能提高企业经济效益和经营效率,才能促进企业实现长远发展。

(三)提高财务人员综合素质、提升财务内控的管理水平

面对地产行业竞争越来越激烈,加之房地产行业财务内控管理与其他行业相比较存在特殊性,所以对房地产行业财务管理人员的要求也越来越高,需要财务管理人员具有较高的业务能力,在做好本职工作的同时还要不继的加强学习,开拓思路,提高能力,提升自身综合素质。另外,中小房地产企业要加强对财务人员的培训,使相关管理人员掌握行业最新内控管理理念,不继的提升财务内控管理工作的质量,促进企业积极稳定发展。

(四)加强投融资关键节点财务内控管理

地产行业是典型的资金密集型企业,随着国家宏观调控政策的变化、成本费用的增加、销售周期的拉长等带来的变化都要求中小型房企必须对财务内控管理有全新的认识。不继加强项目投资决策活动中关键节点的财务内控措施,不继优化企业资本结构,强化运行资金的管理能力。

1.加强投资决策环节财务内控管理的措施。首先,中小房企应当根据企业发展目标结合企业自身不同发展阶段等實际情况,制定科学、合理的投资目标和规划、利润计划等,拟定项目投资的方案,主要包括项目成本费用支出计划、销售周期回款计划、自有资金投入及外部资金筹集计划等,重点要关注项目的风险可控和预期收益,在风险可控的前提下,实现企业的稳健发展及利润目标。

其次,落实好财务内控管理制度,协调公司相关部门,加强对投资方案的可行性研究。深入调研市场需要,合理确定开发产品定位,针对多种产品类型、多种业态,编制多套组合模型并结合市场需求及竞争程度等具体的实际情况,在成本费用可控的前提下,实现企业利润目标。

第三,中小房企要认真结合自身资金实力、市场营销去化等情况加强项目开发阶段投资强度的财务内控管理。防止出现超出自身资金承受能力,大规模开发高强度投资的情况;防止出现自有资金枯竭、项目形象进度缓慢、销售去化不利回款不畅、融资渠道单一且跟进不及时、项目开发停滞的恶性循环。

2.加强筹资决策环节财务内控管理的措施。第一,要建立起与企业战略相匹配并支持企业投资增长的筹资战略。中小房企应当给合企业全面预算、各项目实际进度等情况,制定筹资目标和规划,拟定项目的筹资方案,主要包括融资金额、渠道、成本、融资后的资本结构及偿债压力测试等相关内容,同时企业还需考虑筹资失败概率,做了充分预案。

第二,筹资风险可控原则。企业应当对筹资方案进行科学论证,形成可行性报告,并全面反映风险评估情况。确定筹资的规模、资本的结构安排等要充分考虑中小房企运营的安全性、企业价值增长的可持续性。避免企业出现做大企业规模的冲动,如果中小房企投资项目过多,投资需求较多,而企业内部财务自有资本又相对不足,在这种情况下,向银行或其他金融机构借款成为主要融资方式,但这时会使中小房企面临非常大的偿付风险。所以中小房企财务内控管理制度不能一味的从属于企业投资战略,必须要在整体上把握财务风险的可控性,保障企业可持续发展。

第三,筹资结构优化、成本较低原则。企业财务内控管理需要根据企业确定有不同筹资方式、筹资时机、筹资结构安排等建立不同的比较模型,采用筹资成本较低的筹资方式,从而降低融资成本并直接提升项目利润指标。因此,在企业筹资环节财务内控管理应将筹资成本作为评价筹资效率、效果的重要指标。

(五)强化企业运营资金管理

1.中小房企财务内控管理应当加强营运中资金管理,统筹协调公司、项目的销售资金回拢及各部门的资金支付计划。多措并举加强销售去化、加快回款速度,在销售过程中认真落实财务内控管理,严禁财务指定帐户外收取款项,保障资金安全。在可用资金规模下,财务管理人员需统筹协调采购、工程、宣传推广、日常费用等部门、环节的付款,强调公司、项目整体平衡,提升资金营运的效率,保障公司正常运营。

2.财务内控管理应当设定不相融岗位相分离制度。地产行业资金数额大、流动频繁,必须严格有关资金收付环节财务内控管理规定,坚决禁止一人保管公司所有印章、票据,坚决禁止一人办理资金支付业务。

3.财务内控管理制度严格明确资金收支条件、程序、审批权限,强化会计审计监督能力。中小房企在建立财务内控管理制度加强审计监督过程中要结合相关规范及企业自身经营活动实际情况,建立健全内外部信息沟通、交流机制,不断的完善与优化企业财务内控管理制度。加强审计监督可以对企业采购业务、资产管理业务、销售业务、工程项目、合同签订付款等进行业务层面的内部控制,落实好相关审计工作能确保企业财务内控工作顺利实施,保障企业发展战略的实现。

总之,房地产行业企业运营风险大,广大中小型企业面对巨大的市场竞争,必须摆脱以往粗放型管理,逐步加强企业财务内控管理,提高企业财务内控管理意识,完善并落实相关制度,提高财务管理人员业务水平,强化公司在项目投资决策、筹资决策、资金运营管理等过程中关键节点财务内控管理制度,为保证企业健康、稳定、持续发展奠定基础。

参考文献

[1]黄玉枝.新形势下房地产企业财务管理控制的分析[J].财会学习,2016(13).51-52.

[2]财政部会计资格评价中心.高级会计实务[M].北京:经济科学出版社,2017.237-274.

[3]马红梅.简析企业内部财务控制的现状及其对策[J].财会学习,2016(23).37-38.

作者:万晓刚

中小房地产企业财务论文 篇2:

中小房地产企业财务问题研究

摘 要:房地产行业搭乘我国经济高速发展的顺风车,抓住了机遇,获得了巨大的发展,成就了很多房地产企业。近几十年,房地产企业为我国经济发展、产业结构调整、解决就业问题等做出了很大的贡献。但是,房地产行业产能过剩,库存居高不下,空城鬼城不断地增加,给房地产企业带来了严峻的挑战,尤其是财务问题很突出。结合黔东南州中小房地产企业的具体情况,阐述地处四线城市的中小房地产企业面临的财务问题,并提出有效解决财务问题的对策,以期促进中小房地产企业稳定发展。

关键词:房地产企业;财务问题;资本结构;对策

引言

房地产行业是我国经济发展的支柱产业之一。近几十年,房地产行业在促进我国经济发展、产业结构调整、解决就业问题等提供了很大的贡献。在改革开放的浪潮下,房地产企业搭乘经济高速发展的顺风车,抓住机遇,获得了非常大的成绩;但是,大大小小的房地产企业像雨后春笋般地涌现,一栋栋房产拔地而起,房地产库存居高不下,“空城”“鬼城”不断地增加,给房地产企业带来了严峻的挑战。随着国家调控房地产行业的力度不断加大,房地产行业两极分化非常严重,一线城市房地产行情依旧火热,而四线城市的房地产行情却跌至冰点。在贷款收紧的环境下,四线中小房地产企业的财务问题尤为突出,严重制约了中小房地产企业的发展。

一、中小房地产企业财务问题

在竞争激烈的房地产市场上,中小房地产企业在政府扶持、财务资源、市场、人才等方面都比不上大型房地产企业,处于被动的困境;尤其在财务资源上的困境很难突破,面临许多财务问题,主要包括以下几个方面:

(一)筹资问题

房地产企业属于资金密集型企业,在“抢地”、开发项目过程均需要数量庞大的资金;然而中小房地产企业资本有限,只能通过筹资来解决。在激烈的竞争中,投资者更倾向于把资金投放到竞争力强的大型房地产企业,中小房地产企业很难吸收到大量的权益资金。因此,中小房地产企业只能被动地选择债务筹资,而债务筹资中银行借款是主要来源,在信贷收紧、偏向大型房地产企业的背景下,中小房地产企业通过银行单一的渠道和方式筹集资金就显得非常困难,部分中小房地产企业为了解决资金问题,用资产抵押、股权抵押等方式获取债务资金,并且支付高额的利息,给企业带来沉重的债务负担。

筹资问题主要体现在两个方面:一是中小房地产企业需要资金的时候,在限定的时间里筹集不到足额的资金,引发筹资问题;二是中小房地产企业筹集到资金以后,因为债务筹资数额过多,固定利息数额庞大,导致企业不能按时偿还本金和利息,引发偿债问题。在四线城市中,主要是中小房地产企业,其债务比例一般都达到60%,部分企业甚至高达80%,筹资问题尤为严重,严重制约了中小房地产企业的发展[1]。

(二)投资问题

在高利润的驱动下,许多房地产企业都卷进了“抢地盘”的角逐,“抢地”作为房地产企业投资的重要环节,一般只要拿到土地就可以赚钱。因此,“抢地”的成败直接关系到房地产企业的后续活动,拿到好地段的土地,开发就可以赚钱,拿到偏远的土地,那就很难赚钱。在竞标土地时,中小房地产企业因自身的综合实力较弱,很难获得竞争优势,出现中小房地产企业投资难的困境。有些房地产企业为了拿到土地,把企业的流动资金甚至将举债得到的资金全部押到土地上,加剧了企业资金紧张。拿到土地如果没有及时开发,就会拖累企业其他项目的进程,把企业带进恶性的资金循环中,引发一系列投资问题。

目前,全国各地的房价均处于调整阶段,出现了供大于求的局面,尤其是四线城市人口少,很难实现城区人口增加;而然,房地产项目的开发却如火如荼,一栋栋房子拔地而起,形成了大量的空置房。在房价调整的环境下,购房者的观望情绪越来越浓厚,中小房地产企业在销售回笼资金方面压力很大。然而,部分中小房地产企业过度关注购房者买涨不买跌的心理,往往对危机视而不见,在投资决策时,没有经过充分的市场调研就投资,导致项目占用了大量的人力、物力、财力,最终因为房产销售难,大量的资金被项目占用,加剧了企业资金链的紧张,引发投资问题。

(三)经营问题

房地产项目开发具有时间长、资金占用多、风险大等特点,在项目开发过程中,房地产企业面临诸多不确定性因素:如宏观经济环境、货币政策、信贷情况、购房者心理等,使房地产企业面临着一系列开发问题。部分房地产企业忽视了房地产开发过程中的财务预算、财务计划、财务控制、成本核算等重要的环节,没有做好财务工作,使房地产企业面临财务数据不健全、成本数据不准确;资金占用时间不明确,提高了资金成本,加剧资金链紧张。

部分中小房地产企业存在财务数据紊乱、财务人员业务水平偏低等现象。财务人员只会简单的事后核算,没有形成事前预测、事中控制、事后分析等系统的财务管理办法;企业管理层习惯凭借经验决策,缺乏风险评估与可行性研究。在企业开发项目过程中,忽视了某些潜在的因素(如材料物资价格波动、劳动力成本波动等)会导致开发成本增加,引发经营问题;当企业遇到财务问题时,管理层不能正确化解财务危机;在财务管理上,存在制度不完善、权责不明、用人为亲等现象,导致在反映财务核算、成本控制、财务状况、财务成果、现金流量等方面存在很多漏洞,引发财务反映失真而带来的财务问题[2]。

二、解决中小房地产企业财务问题的对策

(一)积极研究行业政策,发挥信息的先导作用

1.积极研究行业政策。房地产行业起步较晚,市场运行机制尚未完全完善,房地产行业受政府政策影响非常大。顺着国家的行业政策走,容易成功,逆着国家的行业政策走,事倍功半。因此,研究国家的行业政策,跟着国家的行业政策发展很重要。当国家采用积极财政政策、宽松货币政策,中小房地产企业更容易获得资金,促进其发展;反之,中小房地产企业很容易陷入资金紧张。因此,房地产企业必须高度重视国家的行业政策,随着政策的变动,适时地调整发展战略。一项政策的出台,伴随着很长一段时间内政府对行业的态度,深入研究行业政策有利于房地产企业明确未来的投资方向,预测投资环境,有效防范面临的财务问题[1]。

2.发挥信息的先导作用。信息对房地产企业财务决策有着重要的作用,是科学决策的依据,加强对信息的收集和研究,将信息转化为企业决策有用依据,减少信息不对称对企业带来的负面影响,增强决策的可靠性。中小房地产企业在获取信息方面比较滞后,处理信息不够及时,处理信息手段不够先进,导致盲目决策,给企业带来风险。因此,加强对信息的收集和研究,提高信息对决策的积极作用,充分发挥信息的先导作用。

(二)调整资本结构,实现多元化融资

1.调整资本结构。资本结构,是指企业资本总额中,债务资本所占总资本的比重,合理的资本结构对企业发展有促进作用。中小房地产企业规模较小,债务资本居高不下,资产负债率偏高,偿债压力很大。因此,合理调整资本结构,把资产负债率控制在合理的区间内,加速资金流动,提高资金使用效率,保障财务畅通。

2.实现多元化融资。中小房地产企业普遍存在融资渠道单一,融资手段落后的问题。目前,贷款依旧是中小房地产企业资金的主要来源,但是,在四线房地产行情不景气的环境下,银行缩小了对中小房地产企业的贷款额度,加剧了中小房地产企业借款的难度;而民间借贷利息高,借款数额有限。因此,中小房地产企业应加强外部联系,寻求多元化的融资渠道和模式,保障资金供应。

(三)进行投资可行性研究,提高投资决策准确性

房地产项目开发周期长、需要资金多、受环境影响大,面临不确定性因素多。因此,房地产企业投资前,应当做好充分的市场调研,收集、整理、分析相关数据,对房地产项目做出风险评估及可行性分析,减少投资决策的盲目性,降低投资财务风险。

在进行项目投资决策中,应当执行科学决策,提高决策准确性。部分中小房地产企业没有建立科学决策的标准,仅凭经验进行决策,忽略了大环境对决策的影响而引发投资失败。因此,建立标准化的决策程序和决策方法,充分考虑环境、政策、需求、市场等因素对投资项目的影响,综合分析房地产企业内、外因素的制约,发挥优势,规避劣势;借助大数据分析,促进项目投资的顺利完成。

(四)强化风险意识,建立财务问题预警机制

1.强化风险意识。中小房地产企业存在财务观念陈旧、风险意识淡薄,重经验轻预测、重开发轻管理的情况。因此,中小房地产企业的决策者要有敏锐的洞察力、及时发现问题、分析问题、提出有效解决财务问题的方案;财务人员应当努力钻研业务,提高业务水平和综合素质,掌握财务报告的编制和分析,全面剖析企业财务数据的来龙去脉,利用科学的方法为企业决策提供可行性建议。

2.建立财务预警机制。在我国,房地产行业受政府政策影响很大,市场环境难以预测,给企业发展带来了很多不确定因素。企业的财务运行状况也会随着环境的变化而改变,小小的财务问题,都可能演变成大的财务问题,引发财务危机。因此,建立科学的财务问题预警机制,及时发现财务问题,发出财务问题信号,并采取积极有效措施,解决财务问题,降低财务风险。房地产企业可以根据敏感财务指标(如开发项目的销售率、收益率、已获利息倍数、现金流入比率、资金安全率与安全边际率等)的数值变化,判断企业财务风险的大小[2]。

结语

中小房地产企业是房地产行业的重要力量,发挥着不可替代的作用。近几十年,房地产企业在促进经济发展、产业结构调整、解决就业问题等提供了很大的贡献。但是,在去库存压力大、贷款收紧的环境下,四线中小房地产企业的财务问题尤为突出,严重制约了中小房地产企业的发展。因此,加强对中小房地产企业财务问题的理论研究,并把有关研究成果应用于中小房地产企业财务问题防范的实践指导,对中小房地产企业稳定发展有重要的现实意义。

参考文献:

[1] 冯香.房地产企业财务风险研究[J].凯里学院学报,2015,(2):62-64.

[2] 刘榕.房地产企业财务危机防范策略研究[J].企业经济,2011,(8):177-179.

[责任编辑 吴明宇]

作者:韦绪任 冯香

中小房地产企业财务论文 篇3:

论中小房地产企业融资的策略

摘要:随着我国城镇化脚步的加快,中小房地产企业如雨后春笋般飞速发展起来,企业要生存要发展,融资是关键。本文着重论述了我国中小房地产企业融资难的情况、融资难的原因以及就中小房地产企业融资的策略给出了建议。

关键词:中小房地产企业 融资 策略

一、我国中小房地产企业融资存在的问题

(一)银行贷款困难较大

中小房地产企业要取得银行贷款相对比较难,因为银行方面的贷款政策大多向大中型國有企业倾斜,银行根据政策规定向申请融资的企业发放贷款,到期能否按时收回,存在着风险因素。银行方面会通过提高融资门槛的方式把这种风险降低到最小,这加大了中小房地产企业向银行贷款的难度。第一,银行为了降低贷款的风险,制定相关的政策条例来限制企业的贷款数额,特别是针对中小企业的放贷,当然包括中小房地产企业。第二,我国银行等金融机构在为中小企业办理贷款业务时,操作程序繁琐,手续繁多,加之中小企业自身的情况,每笔申请的贷款数额都不大,由此导致银行在办理这些业务时交易成本和监督成本大幅度上升。第三,银行等金融机构给企业提供贷款时都要求企业用资产来做抵押、质押或者由其他企业提供担保等形式,但由于中小企业的资产有限,在办理担保贷款时,银行等金融机构要求担保企业经营效益要好,要有充足的现金流,而能为中小企业提供贷款担保的大多也是中小企业,致使中小企业达不到融资的条件。

(二)证券融资比较困难

除了向银行申请贷款外,中小房地产企业还可以通过证券融资的渠道筹集资金,促进企业发展。证券融资主要是指通过企业在交易所上市,发行债券实行的融资方式。但从目前的实际情况看,我国中小房地产企业通过证券融资的难度较大。一是大多数中小房地产企业缺乏现代管理意识及对企业长远发展目标的考虑,只注重眼前利益,不愿意企业通过上市来扩大规模,持续发展。二是在我国,企业债券是由政府部门严格控制的,大多数中小房地产企业由于缺少政策和环境的有利支持而不具备上市的条件,也就很难获取发行债券融资的资格。

(三)民间借贷风险巨大

由于向银行贷款及证券融资的难度较大,有些房地产企业就通过民间借贷形式来筹集资金,而民间借贷是不受国家金融制度监管和控制的,也不在国家金融法规的规范和保护之内,这些民间借贷大多不符合国家的法律法规及政策的要求或处于半合法状态,虽然可以帮助中小企业实现融资的需求,但由于国家对民间借贷起不到监督和管控的作用,导致中小企业向民间金融市场借贷的风险巨大。

二、中小房地产企业融资存在问题的原因

当前,影响我国中小房地产企业融资的主要原因有三个方面:一是政府方面的因素;二是企业自身方面的因素;三是金融机构方面的因素。

(一)政府方面

企业向金融机构申请融资,政府部门对企业融资制定的政策及文件非常重要。但从目前的情况来看,政府部门在制定这些政策时,大多还是依据大中型国有企业的标准来考虑,没有照顾到中小企业的实际情况。同时,一些地方行政部门也会出台有关企业融资方面的政策,当这些政策与政府制定及颁布的融资政策相冲突时,中小企业很难把握尺度,不利于企业获取融资。

(二)企业自身方面

一是中小房地产企业规模不大,企业机构设置相对简单,财务会计制度也不够健全,在对融资活动的认识及理解上存在偏差和错误行为。财务人员素质不高,缺乏专业的知识技能,在企业的融资过程中,不能针对企业的情况提出合理的融资规划,影响了企业的融资需求。在获取融资后,到期履行还款义务时,部分中小房地产企业由于资金周转困难,无法按期偿还贷款,给企业还债信用造成影响,也使得金融机构降低了对企业申请贷款的热情。二是一些中小房地产企业忽视经营生产及售后服务环节,忽视对专业技术人才的管理,致使专业技术人才工作积极性不高,流动频繁,企业效益较差,获利能力不强,偿还贷款的能力也明显下降。

(三)银行等金融机构方面

目前,我国的金融机构在很多方面制约了中小房地产企业的融资。一是银行要求贷款企业要有足够的资产作为抵押,为了到期顺利回收贷款,在信用等级上也要求贷款企业达到规定的要求,但大多数中小房地产企业不具备这些条件,其次,在申请融资的过程中,银行设置了很多项的审批条款,操作程序上也非常严格,中小房地产企业自身的特点决定了他们很难达到银行的要求。二是中小房地产企业本身规模不大,贷款的数额较低,银行等金融机构在审核贷款资料时,需要对企业的情况进行实地调查、形成调查报告上报给上级部门,接到上级部门的批复后,再安排贷款的发放,银行等金融机构这一系列的流程所产生的经营成本与取得的收益基本持平,有些业务还超出了收益额,导致金融机构不愿意为中小房地产企业提供贷款。加之由于中小房地产企业自身的原因,有些企业不能很好地履行到期还款义务,银行等金融机构承担的风险较大,从而减少了对中小企业的贷款额度。三是目前在我国还没有为中小企业建立切实可行的投资融资市场,中小房地产企业普遍规模不大,但数量庞大,能达到上市标准的却少之又少,同时资本市场的规则不是适合所有企业,尤其是对中小房地产企业的顾及面非常小。

三、完善中小房地产企业融资的策略

(一)获取政府部门的支持

(1)政府部门要顾全大局,努力优化针对中小企业的融资环境。在政策的制定上,不但要有利于国有大中型企业,还应该多考虑中小企业的实际发展需求,组建对所有企业具有普遍适用性的融资公共平台,使中小房地产企业能够根据自身的发展情况与所需资金情况,通过这一平台达到融资的目的。其次,政府部门还应根据企业发展的需要增设金融服务机构的数量,提升金融服务机构的管理水平,建立适合为中小企业融资提供服务的制度体系,探索并尝试与传统融资方式不同的抵押质押方式,扩大中小企业融资的渠道,提高其融资能力,促使中小房地产企业融资需求得到满足。

(2)政府部门应着重制定有利于中小企业的税收优惠政策,努力在政策制度上向其倾斜,加大对中小房企业扶持的力度,使其能够持续发展,增强内部获利能力的同时也提高其外部融资的能力。

(二)提高企业自身融资能力

中小房地产企业通过自身的完善,将有利于企业吸收更多的银行贷款及其他类型的融资资金。一是完善机构设置。中小房地产企业虽然规模较小,但应建立规范的组织机构,各组织之间要相互合作、相互制约、相互监督,做到产权清晰明了。二是加强内部管控,完善财务管理制度。中小房地产企业应当加强企业内部控制,在会计核算及财务管理方面更应下功夫,严格按照国家会计法规、会计准则及会计制度规定的要求,对企业日常的业务进行处理,由此能够提升银行等金融机构对企业信用的高评价,为企业对外融资奠定了基础。三是建立内部融资制度。中小房地产企业不容易通过外部融资渠道获得资金,那势必要强化内源融资的能力,所谓内源融资概括来说就是企业依据内部积累进行的融资,包括三种形式:资本金、留存收益转化为投资及折旧基金转化为投资。中小房地产企业通过实施内部融资制度,提升企业的自我积累能力。

(三)提高银行等金融机构的扶持力度

(1)目前,我国中小企业在国民经济中占据主导地位,特别是中小房地产企业。银行等金融机构,特别是国有商业银行,要走出概念上的误区,很多大企业也是由中小企业发展起来的,在国有大中型企业与中小企业融资上,要采取公平竞争的原则,银行等金融机构在信贷扶持上要做到一碗水端平,努力为中小房地产企业提供融资服务。

(2)银行等金融机构要完善自身的制度体系,在贷款政策上,多为中小企业考虑,为其提供全方位的融资服务和多种类型的贷款渠道以及相对宽松的贷款政策。在贷款手续上要尽量简化,定期为中小企业提供最新的金融政策和利率调整等信息,及时满足中小房地产企业的金融方面的需求。

(四)尝试新型融资渠道

传统的融资渠道不能满足中小房地产企业的融资需求,那么就迫使中小房地产企业努力探索尝试新的融资渠道,例如租赁融资、上市融资、资产典当融资等。

对于中小房地产企业来说,租赁融资在企业急需资金时更加快捷适用。一方面租赁融资不需要承租人用资产抵押,也不需要第三方的担保,对承租人的信用等级要求也比较低,这样中小房地产企业会很容易获得融资资金,另一方面,与向银行等金融机构融资不同,租赁融资方式在流程上要简化很多,这大大缩短了企业办理融资的时间,这种融资方式也越来越多地被中小房地产企业所广泛应用。

四、总结

中小房地产企业在国民经济中的地位不容忽视,科学、合理且有效地筹集资金是保证中小房地产企业持续健康发展的前提,相信在政府部门、企业自身及银行等金融机构的共同努力下,中小房地产企业会获得持续的发展动力。

参考文献:

[1]于民.浅谈如何缓解我国中小企业融资困境的策略[J].中小企业管理与科技,2013,(1):37-38.

[2]段紅华,李文.我国中小企业融资策略分析[J].湖北成人教育学院学报,2012,(5):69-70.

(作者单位:浙江通力房地产开发有限公司)

作者:祝淑华