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金融支持保障性住房建设面临的困境与对策

更新时间 2012-1-4 11:44:56 点击数:

    全面推进保障性住房建设是我国“保民生、促发展”的一项重大举措,是解决城市低收入家庭住房困难、抑制房价过快增长、促进房地产业健康发展的有效途径。加快保障性住房建设,不仅需要在土地供应、建设体制机制等方面进行改革创新,而且需要加大金融创新力度,拓宽融资渠道,确保满足保障性住房建设的资金需求。毕业论文通过对武威市金融支持保障性住房建设进展情况的调查来看,金融支持作用尚没有得到充分发挥。
    金融支持保障性住房建设中在的难点及原因分析
(一)政策体系结构不完善,金融机构参与融资积极性不高。住房金融政策是引导银行和非银行金融机构在住房生产、经营活动中提供金融服务的基础。我国现在执行的保障性住房政策框架内,还没有形成一整套完备的金融政策体系,使金融机构在支持保障性住房建设中缺乏相应的担保和保险政策,在项目审批条件审查、资本金到位审查、资产质量认定、不良贷款核销等方面也只能执行等同于其他建设项目的金融政策,因此,金融机构信贷资金投入保障性住房建设的收益小,风险大,影响了其参与项目融资的积极性。
    (二)风险防范机制不健全,金融机构放贷畏难情绪较大。经济适用住房购买对象大多数没有稳定的职业,且一般为低收入家庭,缺乏有效的抵押物和合格的担保人。以单套住房70平方米计算,每套价格在18万元左右,若按18万元的个人按揭贷款金额10年贷款期限测算,每户家庭每月需还款1800左右。这对于一个人均年收入不足2万元的低收入家庭来说,足额、正常支持每月的住房贷款本息有一定难度。同时,经济适用住房作为贷款抵押物,按规定5年后方可上市交易。如果借款人在5年内逾期和其他不良,银行就无法在此期间处置该抵押物。
    (三)信贷资金规模有限,金融机构支持住房建设力不从心。一是辖内各金融机构没有关于支持保障性住房建设相关的实施细则,加之信贷项目授信权限由上级行控制,没有自主放贷的能力,无法介入保障性住房建设项目。
    二是受货币政策从紧影响,各商业银行的信贷规模普遍紧张。虽然各行都加大了对保障性住房的政策支持力度,但是利益最大化原则必然导致大量的信贷资源投向那些风险小、收益稳定的项目,从而降低了对保障性住房的投入热情,影响中央保障性住房政策效果。三是农信社的信贷资金在支持“三农”发展,保证“三个高于”前提下,几乎没有信贷资金支持保障性住房建设。
    对策建议
    (一)健全完善政策扶持体系,有效控制和分散各类风险。一是制定相关措施,确保保障性住房项目配套资本金能够足额及时到位,为银行发放保障性住房信贷资金支持提供必要的前提条件。二是成立专门机构负责保障性住房项目资金监管,全程监控项目资本金、贷款资金、项目租售回收资金情况,最大限度地防范和降低信贷风险。三是制定保障性住房回购管理办法,并明确如果不能及时回购,对银行贷款损失补偿的资金来源。四是建立政府住房抵押贷款担保制度,有效降低金融机构面临的由于借款人违约带来的风险;五是给予银行一些税收、风险补偿方面的特殊政策,解决银行后顾之忧,使银行承担的风险与收益相匹配。
    (二)不断创新管理与服务方式,加大对保障性住房建设的支持力度。一是各级人民银行要继续加大对金融机构履行社会责任评估力度,并把金融支持保障性住房建设情况作为其履行社会责任考核的一项重要指标,引导金融机构强化社会责任意识,不断创新金融产品和服务方式,自觉积极投入保障性安居工程建设项目。二是制定出台符合当地实际的金融支持保障性住房建设的指导意见和实施方案,引导金融机构一方面在进行项目准入审查时,全面了解地方的保障性政策要求,根据地方经济特点和条件,适当放宽保障性住房贷款受理条件。另一方面积极进行信贷产品创新,积极开办支持保障性住房建设的信贷品种,拓展筹资渠道。三是加快研究和创新地方政府融资方式,探索支持保障性住房建设的安全模式,引导金融机构在风险可控的基础上支持政府主导的保障性住房建设。四是建设部门应与金融机构建立沟通平台,加强交流与协作,创新融资方式和拓展融资渠道。
    (三)优化参与主体的权责关系,适当减轻金融机构收贷收息压力。一是逐步构建以政府为核心的保障性住房信贷权责分配机制,政府要对保障性住房信贷的参与主体进行合理的权责分配,强化房管部门对承贷企业或承贷人的监督职责,从制度层面解决相关信息的披露事宜,并收集不利于归还贷款的信息,及时通知或提示金融机构,发挥与金融部门的整体协同效应。二是加快建立未按期归还保障性住房贷款情况的通报制度,对不恪守信用、严重违约者加以惩罚,以约束并规范承贷企业或承贷人的行为。三是选择城市其他商业开发价值高的地块,与棚户区地块捆绑改造、市场开发,产生的土地出让收入用于棚户区改造建设和偿还贷款,这种移丰补欠、市场化运作的创新模式,通过商业化开发实现收益,既减轻了财政负担,又确保了保障性住房项目顺利偿还贷款本息。
    (四)建立政策性住房金融机构,推进金融支持保障性住房建设工作规范化。一是借鉴发达国家住房金融体系的运作方式和经验,逐步构建一个较为完备的住房金融机构体系,包括非专业性住房金融机构、专业性住房金融机构和提供住房保险和保证的金融机构。二是在改革现行的住房公积金制度的基础上,运用政策手段鼓励住房储蓄,设立专门的政策性住房金融机构,采取专门办理保障性住房贷款等业务的方法,有效实施政府的住房公共政策,让中低收入家庭尽早享受“住有所居”带来的好处,进而促进住房市场的健康有序发展。

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