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浅析我国金融政策对房地产业影响弱效应的原因

更新时间 2011-10-12 15:30:10 点击数:

    黄飞鹏福州金水湖房地产开发有限公司福建福州350100【摘要】房地产价格大幅波动严重损害金融体系的稳定性,从而对国民经济造成巨大破坏。近年来我国的房地产市场发展非常迅速、地位举足轻重,但也确实存在很多问题,潜在风险很高。本文主要就我国金融政策对房价影响弱效应的原因进行了分析。
     【关键词】房地产 银行 政策
    前言
    当前,房地产业成为人们关注的焦点,有关于房子的问题不停见诸报端,我国房地产市场增长快速是个不争的事实,也在一定程度上促进了比较建材、钢铁、家居等一些列产业的发展,国家把其定位为“拉动国家经济发展的支柱产业之一”,明确提出要保持“房地产业持续健康发展”。但房价持续高涨,房地产泡沫已经逐步显现,必须尽快加以控制。然而近年来政府出台的金融政策对我国房地产市场的影响相当有限,笔者认为房地产金融政策调控弱效应的原因有客观方面的,也有主观方面的,现将其归纳如下。
    1、房地产市场供不应求
    房地产是稀缺资源,在短期内供给十分有限,不能满足我国日益增长的对房地产的需求,这是我国金融调控政策出现弱效应的原因之一。
    1998年,伴随着国有住房私有化进程的开始,国内银行对住房开展抵押贷款业务也随之开始,近年来国内住宅的热销仅是多年来缺乏消费信贷而累积的存量需求的释放,而不是潜在需求真正转化为有效需求,因此加息等金融政策未能有效抑制居民投资买房的需求。另外,家庭财富的增长在长期与房地产投资呈正相关性,随着我国中产阶层人群的迅速扩大,对住房升级的需求也大幅度上升,在加上始于1998年的公积金房贷制度,低贷款成本以及本身的住房升级需要,使得增加的利息支出并不影响其购房决策。
    从另一方面来说,房地产行业是资金密集型行业,央行调高银行贷款利率意味着增加了房地产供应商的开发成本,对于供给量本来就有限的房地产市场来说,会造成供求关系的进一步失衡,于是房地产价格进一步上扬,而房价的持续上涨又抵消了加息的成本,增强了人们购房的冲动。
    正是由于我国房地产需求太过强烈,而且购房者对房地产的需求量越来越大,我国房地产市场的供给水平远远跟不上需求的增长速度,因此,金融政策调控在如此强大的需求局面下,影响效果相当有限。
    2、经济体系中流动性过剩
    全球长时间宽松的货币政策、外汇占款大量增加、财富分配制度滞后等因素造成了我国宏观经济中的流动性过剩。流动性过剩就是货币供应量超过了实体经济对货币的需求量,具体来说,就是货币当局发行过多货币、货币量增长过快,银行机构资金来源充沛、居民储蓄增加速度过快等。在流动性过剩的背景下,央行调控房地产市场的政策工具—利率、法定存款准备金率以及公开市场操作等—都会失灵。
    根据美国的经验,提高贷款利率可以有效地使房地产市场降温,但在我国流动性过剩的情况下,存贷比逐年增加,2007年5月末我国境内金融机构各项存款余额与各项贷款余额相差达到了12.6亿元,如果只提高贷款利率将使商业银行房贷的收益增大,提高了商业银行贷款的积极性,这显然与调控的目的相背离。于是我国央行同时提高存贷款利率,这绝对可以增加房地产开发公司贷款的利息支出,但据专业研究员分析,相当于每平方米开发成本增加0.91%,对于房地产业的高额利润来说力度太小,近乎没有影响,而对于个人按揭贷款利率调高幅度也比较小,个人住房公积金贷款利率没有变化,因此影响也十分有限。另外,央行不断上调存款准备金率,以冻结资金、减少商业银行资金运用能力,但这也不过是将资金从银行超额准备金账户转移到法定准备金账户,对于存贷差超过12万亿元的商业银行总体流动性影响不大,而这确实使商业银行面临更加严峻的利润空间,因此为了保持利润,金融机构利用减少央行票据、增加放贷来调节资金运用的结构,房地产业作为风险相对较小的行业必然受到商业银行的青睐,这对抑制房地产市场过热并没有产生有效地影响。
    3、金融政策传导过程中存在变异和时滞金融政策对房地产市场的调节必须通过房地产开发公司、投机者、投资者、自住需求者等微观个体构成的一级市场、二级市场等机制来起作用,其在传导过程中必然会受到市场微观交易机制的影响而产生变异。由于房地产市场层次复杂,而且需求主体的收入结构、年龄结构等多样,供给可替代性较差。也就是说,影响房地产市场的因素较多,从而造成政策变异的可能性较大,并会在传导过程中产生时滞问题,因而大大影响金融政策在调控房地产市场时的效果。
    4、金融政策调控忽视了地区差异政府的金融调控政策确实在某些方面实行了“差别化”对待,企图以此解决结构性问题。比如在对个人住房贷款风险防范进行规定的时候,限制了高档住宅,但经济适用房等具有保障性质的政策性商品住房却得到了更优惠的政策,但仍然存在问题,就是忽视了房地产的地区性差异。
    在调控中政府将上海、北京、杭州等多个城市作为重点调控对象,措施的实施是中央出台统一的调控政策,各地纷纷落实,这就没有充分地调动地方政府根据当地客观实际进行自主调控的积极性,忽视了各地房地产市场情况的差异性和复杂性。
    事实上,全国大部分地区的房地产市场还处于起步阶段,非常需要资金上的支持和金融政策上的扶持,而我国加息等一系列金融政策是在全国范围内的宏观调控,利用这种方式提高房地产开发和购置的门槛,增加开发和消费的成本,对房地产市场整体的发展是非常不利的。
    中西部地区由于地理位置、经济等原因,房地产市场起步较晚,市场整体发展水平落后于东部沿海地区,应该给予中西部地区优惠政策,而对东部地区进行强有力的调控,区别待遇。目前的中西部地区处于房地产市场启动和快速发展的时期,房地产开发投资额和施工、竣工面积出现了明显的增长。所以我们应该采取差别化的房地产政策促进其发展,而不是运用“一刀切”的政策,否则势必影响房地产的健康稳定发展。
    5、中央政府两难的境地
    依照目前房地产在我国的发展,它己然成为我国国民经济的重要支柱产业,在国民经济的发展中占据着举足轻重的重要地位,房地产业的贷款在我国银行信贷中占有相当大的比重。房地产业的如此重要的地位,使得中央政府进行宏观调控时,往往会处于投鼠忌器的两难境地。这有点像家长惩戒犯错误的孩子,打轻了孩子记不住教训;打重了,又心疼孩子的身体。政府在对房地产进行宏观调控时就一直处于这样两难之中:下手轻了并不能起到作用;但是下手重了,又怕阻碍房地产业的发展,甚至损害整个国民经济的发展,这个尺度非常难以把握。所以,尽管房地产市场的过热形势早就暴露出来,但政府的决策却实施迟缓,一方面说明了政府对市场判断有缺陷,另一方面就说明了政府不忍心下手,错过了调控的最佳时机,因此调控的效果也就不了了之。
    6、地方政府和商业银行利益的制衡事实上,除了国家对房地产价格的上涨会造成经济泡沫后患的担忧,以及消费者因为房价上涨而无法购买住房的无奈以外,地方政府、商业银行以及开发商等利益团体都是房价上涨的赞成者。
    地方政府对房地产宏观调控政策执行不力、落实不到位是我国金融调控房地产价格上涨效果不佳的重要因素之一。这主要是因为我国地方政府在执行过程中采取了非主动性干预,并出现政策执行偏差,造成了

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