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海南房地产行业限购政策对反洗钱工作的影响

更新时间 2012-1-9 10:56:35 点击数:

    海南房地产行业限购政策对反洗钱工作的影响玄立平,潘琪,李函晟(中国人民银行海口中心支行,海口570105)摘要:近年来,由于中国房地产业的快速发展和透明度低等因素,通过房地产业进行洗钱不仅可以保值增值,而且隐蔽性强,因此房地产业成为不法分子更加“青睐”的洗钱通道,而房地产业无疑将成为今后反洗钱工作的前沿阵地。国际旅游岛政策的出台,给海南省带来了新的发展机遇,也带动了海南省房地产价格的迅速上涨,房地产市场出现异常变动,短期内出现“价量齐升”的态势。为维持房地产市场的平稳运行,政府不断出台一系列措施进行调控,其中以限购政策为严厉,限购政策对今后在房地产行业开展反洗钱工作也有一定的影响作用。
     关键词:房地产;特殊政策;反洗钱
    2010年初《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》(国发[2009]44号)公布以来,海南房地产市场快速升温,房价短期内普遍大幅“跳涨”,成为全国关注的焦点和投资热点。政策利好促使海南房地产成为岛外热钱逐利目标,大量资金不断涌入海南房地产,为洗钱分子带来了可乘之机,其洗钱风险不容忽视。为维持房地产市场的平稳运行,政府相关部门不断出台一些措施进行调控,其中以限购政策最为严厉,限购政策的执行对海南房地产市场产生了较大的影响,对今后在房地产业开展反洗钱工作也有一定的影响作用。
    一、海南房地产业限购政策的基本情况作为备受关注的重点城市,海口、三亚早于2010年加入限购行列。但由于“新国八条”提出了更高的限购要求,需要再次加以调整完善。2011年2月23日,海口市出台《关于进一步做好我市房地产市场调控工作的实施意见》,规定“,原则上对已拥有一套住房的本市户籍居民家庭、能提供本市一年以上(含一年)纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,限购一套住房(含新建商品住房和二手住房);对已拥有两套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供一年以上(含一年)纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂停在本市向其售房。”与“新国八条”提出的限购措施保持一致。三亚市也于2011年3月3日出台《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强我市房地产调控工作的通知》,规定“原则上对已拥有一套本市户籍居民家庭、能提供一年以上(含一年)纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,限购一套住房(含新建商品住房和二手住房)。对已拥有两套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供一年以上(含一年)纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂停在本市主城区向其售房。”限购局限于“主城区”,三亚限购令要宽松于海口。
    二、限购政策对海南房地产业反洗钱工作的影响随着国际旅游岛建设的启动,海南省房地产市场出现异常变动,由于海南省的房地产具有热带海岛旅游房地产的属性,客户以外省居民为主、一次性付款比例高、投资性购房占比较大、商品房空置率高等特点较为明显[1]。2010年以来“,限外令”及“限购令”的执行对房地产市场产生了较大影响,这些限购政策对反洗钱工作也有一定的帮助作用,主要有:首先,限购政策的执行在一定程度上能够推动相关部门对购房者进行身份识别,并促使其逐步建立对购房者身份资料和交易记录的保存管理。要执行限购政策,相关部门必然要提高房地产业的信息透明度,构建与企业之间的信息交换平台,建立健全全国联网的房地产身份识别系统,与联网核查公民身份信息系统实现对接,推动房地产开发企业的信息披露,提高信息的准确性及透明度,这些措施必然为反洗钱工作奠定坚实的基础。其次,限购政策的执行在一定程度上增加了不法分子在重点城市通过房地产业洗钱的难度。海南省的限购政策要求购房者在海口、三亚买房必须满足一定的条件,且限定了购房者的购房数量,在一定程度上加大了不法分子通过购买房产、将不法收入从现金状态转为实物状态的难度。
    虽然限购政策对不法分子购房具有一定的震慑力,但对于整个房地产业来说,其帮助也是有限的,主要原因有以下几个方面:1.限购政策仅在重点城市或者重点城市的主城区执行,对于那些非重点城市及一些重点城市的非主城区,并没有限制购房者购房数量,因此不法分子依然可以通过借户买房,将不法收入从现金状态转为实物状态,并在适当时机变卖,收稿日期:2011-09-18作者简介:玄立平(1982-),女,山东昌乐人,会计师,从事财务管理研究;潘琪(1982-),女,甘肃兰州人,经济师,从事区域经济研究;李函晟(1975-),女,湖南邵阳人,经济师,从事经济法研究。
    其成为合法的资金。
    2.限购政策仅限住宅商品房,不法分子依然可以通过购买商铺等渠道将非法收入合法化。近年来,一些城市理想区位店铺租金提升速度快得可怕,人们预期城市中心的优越地位有不菲价值,因此这些商铺的保值、升值潜力空间很大,一些人出手阔绰,在商业街区一下子购买好几套店铺,购买后用于出租甚至转手售出,易于产生“钱生钱”的雪球效应,对于不法分子而言,生意好坏并不重要,重要的是能够将黑钱洗白,哪怕没有顾客光顾,许多商铺也可以挺立数年不倒,事实上,这种情况在很多城市里都存在,而且这些交易不容易被普通人察觉,在全国范围内都可购买,没有区域限制,使得洗钱分子趋之若鹜。
    3.限购政策限于房地产销售环节,对象也只是购房者,对于房地产开发企业没有约束。实际上,房地产开发要求大量资金注入,其潜在的洗钱风险更大,一些房地产商有可能是洗钱分子的帮凶,也有可能本身就是洗钱者,不法分子可以注资组建开发公司,然后指定一位法定代表人,以一种合法公司的身份去运作一些项目,通过一系列经营活动将不法收入加以分解和净化;还有洗钱者则选择直接参股的方式,将不法收入注入给房地产开发公司,以股东分红的模式获得对非法所得的合法据有。
    4.限购政策从2010年才开始,对于之前已购买多套房产的,没有约束作用。作为稀缺资源,房地产单位价值较高,单笔成交金额较大,随着房价的攀升,一套豪宅动辄几百万元,使房地产市场成了大额资金的集散地,因此房地产早就成为不法分子特别是一些贪污分子洗黑钱的首选目标,而限购政策只是从2010年开始,从目前来说对反洗钱工作帮助有限。
    5.限购政策的执行力度有待进一步检验。由于海南岛外需求占主导,是否限制发放外地人购房贷款对海南房地产市场有举足轻重的影响。海南商业银行2010年以来针对“外地人购房贷款”问题先后执行过两个版本的政策。一是6月4日三部委出台的“认房也认贷”新标准,“认贷”可以通过人民银行征信系统进行查询,“认房”从技术层面却无法操作。由于全国房管部门并未联网,海口市房管部门也不同意为商业银行出具个人住房套数证明,因此,在实际操作中,对“认房”海南商业银行以购房者个人申报并签订具法律效力的承诺书为主,执行的基本都是“一套算二套,二套算三套”的政策,也就是说对于没有房贷记录的外地人申请贷款,银行直接将其认定为第二套;有一套房贷记录的再申请贷款即认定为第三套。二是2010年8月底海南省政府出台的地方版“国十条”《海南省人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨通知的意见》,明确要求商业银行根据风险状况,暂停发放第三套及以上房贷;对不能提供一年以上本地纳税或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放住房贷款。根据我们的调查,目前基本上所有的银行都已经严格执行该规定,停止对外地人放款。而新近的限购政策刚出台不久,其实际执行效果如何我们也拭目以待。
    三、对房地产业反洗钱工作的几点思考房地产业反洗钱已不仅是国际金融行动特别工作组(FATF)与欧亚反洗钱反恐融资小组(EAG)高度关注的重点议题,实际上已成为中国社会经济健康发展的客观需要。根据FATF“40+9项建

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