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房屋登记若干问题分析

更新时间 2012-1-18 22:01:32 点击数:

    某市登记机构提出几个房屋登记中的具体问题:一、张某与李某原为夫妻,二人共同签订了购房合同并缴纳了购房首付款。2008年10月张某因病去世,剩余房款全部由李某缴纳,张某父母健在,且有两个子女,现李某申请办理该房产登记,要求单独所有,可否办理?二、近来很多群众来我单位对报纸上刊登的遗失声明提起异议。异议人大部分持原房产证来提起异议,有的存在债权纠纷,有的存在继承纠纷,我们对于是否受理这类异议及异议是否成立意见不能统一。对此,有人认为房产证并未遗失,办理遗失登记不妥。但是权利人要求办理遗失,不予办理却又找不到不予登记的理由。不知应当如何处理?三、某开发企业建了一幢大楼,有11万平方米,分为6层,现在该开发企业不想办理该大楼中3层、4层的初始登记,只办理其余部分的初始登记可以吗?四、我们对交易和抵押的登记申请,都要求申请人填写具结书。而现在询问笔录所询问的内容已比较详细,而且笔录中也说明当事人所要负的法律责任。这样有询问笔录了,具结书是否可以不要填写了?询问笔录是否有具结书的效力?金绍达:一、合同是当事人之间设立、变更、终止民事法律关系的协议,因合同的订立而产生了债权。债权也是财产权,是可以继承的权利。在签订购房合同时张某与李某共同作为债权人,并共同缴纳了部分房款。在张某去世后,张某的父母和两个子女都是第一顺序继承人。现李某申请办理该房屋登记,如两个子女都已成年,要确认所有继承人(张某父母和两个子女)都放弃对这一债权的继承后,才可以为李某单独登记。
    二、普通(相对于已有预告登记或设有担保的债权)债权人以有债权提出异议或异议登记的,异议并不能成立。如果是因继承纠纷并对登记簿记载有异议的,当事人应提出更正登记或异议登记,不能通过补发权属证书来处理。因为遗失补证并不是重新登记,登记早在登记机构将登记事项记载于登记簿时就完成了。补证只是补发一份权属证明。
    当事人申请补发权属证书也要如实提出申请。一旦能证实权属证书在他人或债权人手中,登记机构就不宜给予补发。这并非是采纳了异议,而是因为申请人没有如实提出申请。
    三、房屋登记是自愿申请,申请人可以不申请登记,但如果要申请登记,就得按登记的相关规定申请,并不是申请人挑选登记哪部分就可以登记哪部分。一幢房屋是一个整体,是一个登记的基本单元。《房屋登记办法》第20条也规定了:申请的房屋必须和建设工程规划许可证一致。所以,不能仅将一幢房屋的某一部分单独申请初始登记。
    四、询问笔录和具结书是有区别的,具结书是具结人以书面形式表示愿意对某一事项承担法律责任。而询问笔录是申请人回答登记机构提问的记录。
    对房屋登记来说,具结书其实并无多大的作用,一是《房屋登记办法》已规定当事人要对提交的文件的真实性承担责任;二是从另一个角度来看,如果是登记机构应该审查出来的问题而登记机构没有发现,即便当事人具结了,我们也不一定能免除责任。所以具结书不宜广泛运用。《房屋登记办法》也只是在第14条对未成年人房屋的处分问题做出了由当事人书面保证的规定。

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