（四）惩罚性赔偿责任的适用条件

   （1）买卖合同已经成立，即必须是双方已经订立了商品房买卖合同。如仅发出要约尚未承诺，双方正处于协商过程中，则不发生惩罚性赔偿责任。这时，仅发生缔约过失责任。

   （２）合同成立后，发生５种情形，必须是已经导致商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除。

   （３）买受人无法取得房屋。即因存在法律上的障碍，使买受人无法取得房屋所有权，例如房屋已合法过户给他方。

    只有同时满足上述条件才可以适用惩罚性赔偿责任。

    发生上述５种情形后，出卖人能够补救，合同仍可实际履行，则不应适用惩罚性赔偿责任。比如说：（１）开发商将已经抵押的房屋出卖或在出卖后又抵押的情形下，如果开发商能够将该抵押及时解除，则即使其确实存在恶意抵押的行为，也不应令出卖人承担惩罚性赔偿责任。（２）订立合同时有故意隐瞒没有商品房预售许可证明或提供虚假证明的行为，但其在起诉前取得商品房预售许可证明的，预售合同有效，也不应令出卖人承担惩罚性赔偿责任。（３）一房二卖情形下，未实际取得房屋的买受人可以请求出卖人承担惩罚性赔偿责任，而实际可以取得房屋的买受人则不能主张，即使出卖人在履行交付房屋的过程中还有其他严重违约行为，而致使合同被解除。比如，出卖人有严重逾期交房、逾期办理产权证等行为而使合同被解除的情况。因为这种责任已经不是因为一房二卖本身造成的后果。

    （五）如何理解“不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。

    （１）“不超过已付购房款一倍的赔偿责任”与返还利息、赔偿损失可以同时并用，而不是只能选择适用。

   （２）并不是所有的案件一律赔偿已付购房款一倍的损失，而是应由法院依据个案的不同情形在一倍以内自由裁量。

   （３）法院在自由裁量时应主要依出卖人的过错程度、情节轻重、所得利益大小、造成损失的大小、社会影响程度等来决定赔偿额。这类似于刑法中量刑时考虑情节的方法。同时，还可以考虑出卖人的承受能力如何，甚至于买受人的经济能力如何。传统的补偿性赔偿责任是为了填补损失，故仅考虑行为造成的损失大小，而不考虑行为人的主观恶意大小、情节等内容，而惩罚性赔偿责任的主要目的在于惩罚，故裁量时考虑的内容不同。                                  

 (参考书目)         

1、邢颖《违约责任》

2、殷永《商品房买卖中的法律问题与案例评析》

3、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

4、谭蓉　《浅析商品房销售中的认购书》　http://www.gmqfdc.com

5、高原《商品房买卖中的定金问题》　

6、史尚宽《债法总论》　

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